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Guide Pratique contrat de syndic après loi ALUR

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une situation un peu confuse

La loi ALUR, votée le 24 mars 2014, a profondément modifié la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Elle a notamment apporté des précisions et des changements importants en matière de contrats de syndic. Cette évolution législative était devenue inévitable compte tenu de la présence dans les contrats de syndic de nombreux abus et irrégularités, et ce malgré les différents textes réglementaires successifs censés les éradiquer.

Le dernier en date – l’arrêté « NOVELLI » – n’a ainsi pas permis de supprimer les abus que l’ARC et l’UFC-Que-Choisir avaient dénoncés. Bien au contraire, les nombreuses imprécisions dans le texte ont ouvert la porte à de nouvelles dérives.

D’ailleurs, deux ans et demi après l’arrêté NOVELLI, la cour d’appel de Grenoble avait relevé dans les contrats de syndic pas moins de 31 clauses considérées comme abusives ou illicites, anticipant sur les conclusions de la commission des clauses abusives elle-même.

Encore très récemment la DGCCRF a diligenté 19 procédures judiciaires (2014) en suppression de clauses abusives dans les contrats de syndic. En matière de contrat de syndic, le problème majeur de la loi ALUR est qu’elle renvoie à trois décrets qui tardent à être publiés :

1- Un sur le contrat-type ;

2- Un sur la liste limitative des prestations particulières ;

3- Un sur le plafonnement du prix des prestations privatives (état daté).

Faute de décrets d’application de la loi ALUR, les contrats de syndic sont donc encore régis par l’arrêté NOVELLI. Le risque est que cette situation se prolonge encore longtemps sachant que les syndics et les chambres professionnelles ne sont pas pressés par la publication de ces décrets.

En effet, tous savent que ces décrets mettront fin aux pratiques contraires àl’intérêt des copropriétaires mais surtout de la copropriété : la gestion patrimoniale doit devenir la règle et ce, au détriment de la gestion financière par les syndics.

L’ARC, première association de copropriétaires, qui est bien consciente de cette situation, a commencé, avec l’UFC-Que-Choisir, première organisation de consommateurs, à travailler sur ces futurs décrets aux regards des objectifs que devrait contenir la loi. Sans attendre leur parution, elles mettent en place un dispositif alternatif de nature à assainir les pratiques des syndics.

Le but recherché est d’une part d’inciter les pouvoirs publics et les professionnels à avancer sur les textes d’application tant attendus mais aussi de faire la preuve par l’exemple que le contrat « tout sauf » est possible.

L’UFC-Que-Choisir et l’ARC prennent ainsi les devants afin de permettre aux copropriétaires d’avoir un bon contrat de syndic dès leur assemblée générale de 2015 ! Ce que la loi a prévu mais que le gouvernement ne vous donne pas, l’ARC et l’UFC-Que-Choisir le mettent en oeuvre.

Après un retour sur la loi ALUR et ses obligations, ce guide pratique propose un contrat type aux copropriétaires et revient sur les principes directeurs qui devraient guider l’action réglementaire.

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